武漢新房成交量仍在下探。

(資料圖片)

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，繼6月環(huán)比下跌56.2%后，7月武漢市新建住房網(wǎng)簽備案僅4881套，環(huán)比6月下降21%，連續(xù)兩個(gè)月大幅下滑，創(chuàng)近十年同期新低。

“7月份以來(lái)，隨著銷售市場(chǎng)下滑，企業(yè)供應(yīng)意愿進(jìn)一步降低，7月最后一周無(wú)新增供應(yīng)，整體供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比降幅顯著，處于較低水平。”中指研究院分析認(rèn)為。

進(jìn)入8月份，這一情況并未得到好轉(zhuǎn)，截至8月20日，武漢新房成交量?jī)H4092套。為了促進(jìn)銷售，武漢多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)項(xiàng)目不得不降價(jià)銷售，降價(jià)幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區(qū)域項(xiàng)目還在虧本銷售。

虧本甩賣

武漢卓越城由卓越城負(fù)責(zé)操盤(pán)運(yùn)營(yíng)。

在第三方平臺(tái)上，一渠道經(jīng)紀(jì)人王亮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，卓越城于2021年8月首次開(kāi)盤(pán)，推出1、2號(hào)樓建面約73-107平方米的毛坯房源，彼時(shí)項(xiàng)目均價(jià)在9500元/平方米，僅用了一個(gè)月蓄客時(shí)間就銷售了450套，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)4.2億元，去化率超80%。此后，該項(xiàng)目還連續(xù)多次蟬聯(lián)區(qū)域銷售套數(shù)冠軍。

但此后，由于行業(yè)下行及新冠疫情等因素影響，該項(xiàng)目銷售價(jià)格和套數(shù)持續(xù)下滑。“雖然在今年2、3月份市場(chǎng)行情有所好轉(zhuǎn)，疊加武漢房交會(huì)影響，項(xiàng)目成交有過(guò)短暫回升，但整體情況并不如意。”王亮表示，進(jìn)入8月，項(xiàng)目?jī)r(jià)格更是大幅下滑。

據(jù)王亮提供的渠道銷售價(jià)格，目前卓越城高層價(jià)格最低已來(lái)到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團(tuán)裝，還能贈(zèng)送車位。

公開(kāi)資料顯示，卓越集團(tuán)于2020年首次布局武漢，并于當(dāng)年先后拿下了兩宗地塊。其中一宗位于洪山區(qū)青菱工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總用地面積88678.60平方米，即如今的卓越城項(xiàng)目。

彼時(shí)，卓越以總價(jià)22.1億元、樓面價(jià)4365元/平方米摘得該地塊。而整個(gè)卓越城項(xiàng)目A、B地塊總投資超過(guò)62億元。

某頭部房企區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人8月21日通過(guò)微信向每經(jīng)記者粗略算了一筆賬：當(dāng)前一個(gè)剛需項(xiàng)目的建安成本平均在3500元/平方米，加上稅費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、渠道費(fèi)等各種費(fèi)用，按照武漢當(dāng)前的情況來(lái)看，4365元/平方米的樓面價(jià)，項(xiàng)目要保本售價(jià)至少要保證在8000元/平方米以上，想要盈利售價(jià)需要在9000元/平方米以上。

如距離卓越城不到兩公里的大華公園城市，項(xiàng)目用地由武漢大華于2020年11月以樓面價(jià)6056元/平方米競(jìng)得，2021年該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，精裝房源價(jià)格為11000元/平方米，雖然目前在第三方平臺(tái)的掛牌價(jià)格（毛坯）仍是8500元/平方米，但“實(shí)際線下價(jià)格都在7000元/平方米，而且這個(gè)價(jià)格不是針對(duì)個(gè)別特價(jià)房源，而是拿出了大批量的中間樓層房源都是這個(gè)價(jià)。”某百?gòu)?qiáng)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人張強(qiáng)8月21日通過(guò)微信告訴每經(jīng)記者。

大華公園城市二手房信息 來(lái)源：房天下武漢

“項(xiàng)目降價(jià)后確實(shí)吸引了不少客戶，一周能賣幾十套。”在張強(qiáng)看來(lái)，這對(duì)于競(jìng)品確實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，攪動(dòng)了市場(chǎng)，激活了底層資源，但“這只能是階段性的。”

每經(jīng)記者在第三方平臺(tái)看到，大華公園城市的部分二手房源掛牌價(jià)格也僅每平方米7千元出頭。

此外，據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，包括中國(guó)電建地產(chǎn)?瀧悅長(zhǎng)安、中建?湖北文旅?壹品公館、中建鉑公館等多個(gè)項(xiàng)目近期的降價(jià)幅度均在2000元/平方米以上。且今年以來(lái)，降價(jià)幅度還有擴(kuò)大趨勢(shì)。

量?jī)r(jià)齊跌

事實(shí)上，今年以來(lái)，武漢新房成交量猶如“坐過(guò)山車”。

年初的2-3月，因市場(chǎng)需求集中釋放，武漢樓市交易有所反彈；盡管在4月有所降溫，但5月借助房交會(huì)推出優(yōu)惠置業(yè)政策，武漢新房創(chuàng)下14088套的今年第二高的月度成交量；但到了6月，武漢新房網(wǎng)簽量急劇下滑至6172套，環(huán)比減少55.46%，同比減少42%；7月，武漢新房網(wǎng)簽僅4881套，環(huán)比下降20.9%；截至8月20日，本月武漢新房成交量?jī)H為4092套。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，7月武漢市商品住宅新增供應(yīng)57.35萬(wàn)平方米，環(huán)比減少39%；商品住宅成交52.97萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13%，同比減少54%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

截至今年6月末，武漢市已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房159914套，面積1831萬(wàn)平方米。按照當(dāng)前去化速度，去化周期需17個(gè)月。

據(jù)湖北中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，武漢新房銷售開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低，僅為17%，在中西部核心城市中市場(chǎng)表現(xiàn)最差。

下滑的不僅是成交量，還有價(jià)格。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月武漢新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比下降0.3%，這已是武漢新房?jī)r(jià)格同比16連降；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比則已是17連降。

“對(duì)于今年武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降價(jià)是常態(tài)，只是降多降少的問(wèn)題。”張強(qiáng)指出，不過(guò)也有部分項(xiàng)目的價(jià)格比較穩(wěn)定，如內(nèi)環(huán)核心板塊的高端項(xiàng)目。而像白沙洲這些三環(huán)外區(qū)域的房?jī)r(jià)已降回到至少3年前。

“短期若無(wú)實(shí)質(zhì)性刺激政策和市場(chǎng)信心持續(xù)不足，市場(chǎng)還將延續(xù)低位波動(dòng)。”克而瑞分析指出。

（應(yīng)受訪者要求，文中王亮、張強(qiáng)均為化名）

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