中海地產旗下商業新項目即將落戶亦莊。近日，北京商報記者走訪看到，8號線瀛海地鐵站旁的環宇坊將在9月30日開業，位于菜市口的項目也在籌備中。從2018年安貞門環宇薈首進京來看，中海地產旗下商業體在京擴張的步伐頗有提速意味。不過，面對北京龍湖、大悅城、太古地產等企業的激烈競爭，中海的商業項目想要博取更多市場還得抓緊時間，畢竟適合落戶的空白地段并不充裕。有分析指出，目前中海在北京的商業項目，多為社區型購物中心，均不具有較大差異性，“若想要在北京市場占有一席之地，中海環宇還需從知名度、大體量和標志建筑上下功夫”。

新產品首進京

預計9月正式營業

亦莊的新商業躍躍欲試，繼龍湖亦莊天街之后，中海的新產品線也將迎來首次亮相。北京商報記者走訪發現，位于大興區京福路與瀛永街交匯處的新項目正式命名為“北京瀛海環宇坊”，該項目預計今年9月30日正式營業。

北京商報記者在現場看到，環宇坊建筑主體已修建完成，場外草坪等基礎設施正在修建中，不過目前整個區域尚處圍擋遮蓋中。現場施工人員介紹稱，商場對外的營業區域將包括地下1層、地上5層，大部分餐飲集中在負1層和4、5層。

現階段，瀛海環宇坊的品牌招商已有雛形。招商中心的項目負責人透露，瀛海環宇坊引入了較多京南首店和定制品牌主力店等。其中永輝超市的精品店Bravo YH、幸福藍海國際影城、北京首家“國潮”主題兒童樂園樂立方和由中國國家圖書館獨家授權的品牌國圖書店是4家主力店，隱廚中國菜館、三泉冷面、荷花泰菜等則是京南首店。

據公開信息顯示，瀛海環宇坊引入35%亦莊區域首店、31%高級別定制店、12%區域旗艦品牌，主要面對家庭、白領、青年客群等。

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利認為，瀛海環宇坊作為周邊住宅的配套型商業，在一定程度上具有發展潛力，該區域有新涌入的住宅人口支撐，以及配套產業工作園區，“但想要讓商場快速激活，需要強調黏性和高頻，定位成為該區域消費者日常生活的主要配套商業”。

注重社區

版圖持續擴大

盡管環宇坊是中海商業在北京落地的首個新產品線，但中海商業實則已布局多個商業體。2018年至2022年，中海商業分別在安貞門和石景山落子環宇薈。北京商報記者走訪上述項目了解到，這兩座環宇薈皆為不足5萬平方米的小體量商場，周邊多為商務客群，以餐飲業態為主，零售、親子業態占比較少。

從目前在京已建成的項目來看，環宇坊與其他兩座環宇薈相比，更聚焦于社區商業。北京商報記者從中海地產官網看到，作為中海地產核心的商業布局，“UNI環宇系”購物中心共分為四個類型。其中，環宇薈和環宇坊最大的區別則是輻射客群的不同：環宇薈更針對商務白領配套，屬于社交屬性購物中心;環宇坊則更注重于社區商業配套，定位為家庭型購物中心。

此外，北京商報記者在走訪過程中發現，目前位于菜市口附近、中海地產的新商業項目正在建設中。中海地產負責商業板塊的人員證實該項目的確在籌備中，但開業時間與項目名稱并未確定。不過，根據公開資料顯示，中海在菜市口將打造5.5萬方合院式街區商業，計劃引入黑珍珠米其林等國際一線餐廳、打造頂級特色奢場。

綜上所述，近幾年中海的確加快了在北京的布局，商業版圖持續擴大。

其實，不僅限于北京，中海地產在全國范圍內都在提速增開商業項目。根據中海地產發布的2022年中報顯示，2022年上半年，中海地產在商業方面新增了北京金安環宇薈、廣州亞運城廣場在內的2個購物中心。下半年中海集團還有10個項目將陸續投入運營。

中海地產主席兼執行董事顏建國在報告中指出，今年上半年投資物業收入24.4億元，較去年同期增長7.5%。其中，購物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。

做好配套

商業也能成為優勢

對于中海地產在北京陸續布局商業項目，全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平指出，無論是環宇薈還是環宇坊，在北京都屬于區域配套商業，前者配套周邊寫字樓，后者瞄準了周邊社區，“目前中海在北京尚未有大體量、輻射整個城市的大項目，恐難以成為北京地標性項目”。

如果將中海與同行在北京的市場份額相對比，其并不占上風。中海在京擁有4個商業項目，盡管數量上與太古地產、龍湖商業、大悅城等相差不大，但規模的確難以與上述幾家地產發力的商業項目相比。正如安貞門的環宇薈商業面積4萬多平方米、金安環宇薈2.4萬平方米，總面積依舊難與同期開業的龍湖亦莊天街10萬平方米相提并論。

實際上，中海未來想要突破商業地產圈，同樣有很長的一段路要走。根據《2022房地產開發企業綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評結果》顯示，在年度房企排名中，中海赫然上榜，排名第二，僅次于萬科。但在房地產開發企業商業地產綜合實力中，卻看不到中海的身影，排名前三的分別為萬達、華潤置地和紅星美凱龍。

基于整體市場，想要從眾多的商業項目中脫穎而出，中海要有更為明確的布局思路。郭增利認為，“中海商業地產和配套住宅是相互支撐的，只有保持住宅和配套商業的協同化發展，才能使商業項目持續性發展”。他進一步分析稱，“基于中海房地產資源，做輻射寫字樓和住宅的配套商業也是對其自身品質的助力”，郭增利表示，未來，中海更應該把握屬地消費的特點，精準分析消費行為，促使其形成內銷品牌的良性循環。

“配套商業不能表明這是中海集團在商業戰略上的突破。”王永平直言，中海更應在周邊寫字樓的資產盤活上加大功夫，讓配套商業日益精進，同時用資產盤活的資金進行抄底性的大宗購物中心的資產并購，做輻射整個城市的大型商業。

如果單從亦莊商圈而言，環宇坊還有機會占有一席之地。郭增利指出，隨著地鐵S6號線的開通，亦莊商業的上升空間也越來越大，中海應有及時應對商業發展的預期，填補此區域優勢商業空白。